En matière de construction de maisons mitoyennes, c'est le plan local d'urbanisme (PLU), spécifique à chaque commune ou regroupement de communes, qui régit les édifications en limite de propriété, en complément du Code de l'urbanisme. Vous envisagez de faire construire en mitoyenneté ? Découvrez les normes et les autorisations nécessaires. 

► Qu’est-ce qu’une construction mitoyenne ? 

La mitoyenneté est gouvernée par les articles 653 à 673 du Code civil. Tout mur employé en tant que séparation entre deux bâtiments, deux cours ou deux jardins, est considéré mitoyen (sauf preuve du contraire).

À l’inverse, si un mur n’a qu’une pente ou des tuiles d’un seul côté, il n’est pas mitoyen et appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel se trouvent la pente ou les tuiles. 

Si l’un des propriétaires possède un titre indiquant qu’il est le seul propriétaire du mur, alors il est privé. 

Note : Le régime de la mitoyenneté ne s'applique pas aux murs appartenant au domaine public. 

► Quelles normes de construction de maison en limite de propriété ? 

L'article R.111-19 du Code de l'urbanisme stipule que tout propriétaire a le droit de bâtir sur son terrain jusqu'à la limite de propriété sans nécessiter l'accord du voisin. Toutefois, des distances minimales entre les bâtisses doivent être respectées. Le recours à un géomètre est fortement recommandé si le terrain n'est pas borné.  

La construction est autorisée en limite de propriété, en étant accolée à la limite ou en retrait d'au moins 3 mètres. Les distances entre les maisons sont définies par le Plan Local d'Urbanisme de votre commune de résidence.  

Note : certains endroits exigent des constructions en limite de propriété ou mitoyennes. Les ouvertures doivent néanmoins respecter des règles strictes pour empêcher toute vue directe sur le terrain adjacent.

► Quelle réglementation pour les fondations en limite de propriété ? 

Pour prévenir tout litige, le propriétaire doit veiller à ce que les fondations ne dépassent pas la délimitation de propriété du voisin. Un espace de tolérance est conseillé et un joint de séparation peut être prévu techniquement pour éviter des complications à long terme, surtout en cas de sous-sol.

► Quelle hauteur maximale pour une construction de maison en limite de propriété ? 

Bien que le Code de l'urbanisme n'impose pas de hauteur maximale, la plupart des PLU réglementent cette caractéristique afin d'assurer l'homogénéité et l'harmonie architecturale de chaque secteur. Il est donc indispensable de vous référer aux normes de votre commune. 

► Le voisinage peut-il refuser une construction de maison en limite de propriété ? 

En principe, un voisin ne peut contester une construction en limite de propriété, à condition que celle-ci respecte les règles d'urbanisme. 

Cependant, en cas de préjudice avéré, votre voisinage peut décider de s'opposer à votre construction par le biais d'un recours gracieux. Les motifs peuvent être les suivants :

  • perte d'ensoleillement ; 
  • vue obstruée ; 
  • atteinte à l'intimité ;  
  • "trouble anormal de voisinage" selon le Code civil.

Ce recours peut entraîner de lourdes obligations de modifications imposées par les autorités compétentes. Mieux vaut donc vous prémunir de ces désagréments en demandant conseil à des experts. 

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Vous avez une maison mitoyenne à rénover ? Prenez quelques minutes pour lire notre article dédié.